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現在の地価の低落は経済のサイクルからきた循環的なものではない。
地価は本来収益の反映で決まる。
つまり利用価値による価格形成に回帰したということが原因であり、構造的で、しかも不可逆的なものである。
だから、土地税制を元に戻しても市場が元に戻るわけではない。
前述のような財界・不動産業界の主張は、あからさまな地価再上昇への期待であり、バブル崩壊の意味するところに目をつむろうという動きであるが、それは、あらかじめ不可能な期待であり、そのような考えを捨てられないことこそが事態を更に悪化させているということになぜ気がつかないのか、全く理解できない。
現にバブル崩壊から六年でバブル潰しのために採られた対策はすべて元に戻っている。
公定歩合はこの二年余り、史上最低の〇・五%という考えられない水準に下がっている。
バブルの時ですら公定歩合は二・五%であった。
監視区域や金融規制も解除され、土地税制も事実上元に戻っている。
地価税は名目的に残っているだけである。
しかし、地価は下がり続け、期待のミニバブルは起きそうもない。
平成八年度、九年度の土地税制の改正では、地価税は税率〇・三%から〇・一五%に引き下げられて、地価税の負担は平成九年度の予算ベースで一五〇〇億円と導入時の五分の一に軽減されている。
譲渡益課税は、平成三年度の土地税制改革以前のレベルに戻されて、個人の長期譲渡の場合、譲渡益四〇〇〇万円以下は税率三二・五%から二六%に、四〇〇〇万円～八〇〇〇万円は三九%から三五%に軽減されている。
法人の譲渡益については追加課税税率を半分に引き下げて、分離課税から追加課税にしている。
登録免許税についても、課税標準額の評価替えにより評価額が引き下げられたのに加えて、六割の負担調整主一年間延長する措置が採られ、負担の軽減が図られている。
担額、固定資産税も地価が大幅に下がり、課税標準が引き下げられたことで一時のパニック状況はなくなっている。
土地税制は事実上バブル前に戻っている。
地価税が象徴的に残っているだけである。
平成三年度に戻すとしても、地価税の税率をゼロにし、法人の追加課税をやめるぐらいのことだが、これが土地の流動化を進める有力な手段になるとは思えない。
譲渡益謀税の軽減措置は、現実にはかえって不良資産の流動化を阻み、腐らせてしまう。
もともと、不良資産は含み益がなく、含み損を抱えているから不良資産なのであり、それに譲渡益課税を軽減したところで何のメリットもない。
譲渡益課税の軽減は、優良土地の流動化をもたらし、地価は軟調になり、かえって不良債権を増やしかねない。
しかし、それでも流れは緩和の方向にあり、平成一〇年度、一九九八年度税制改正では、その方向が徹底して採用された。
五年以下の短期譲渡について、特別税率制度及び短期監伺の土地譲渡にかかわる特別税率制度は適用しない。
一〇%の追加課税は適用しない。
二年以下の超短期産伺にかかる土地譲渡益などの特別税率制度は廃止する。
一五%の追加課税は廃止する。
以上のようにバブル期にとられた懲罰的といわれる課税がすべて緩和されることになったのである。
今回特に大きな緩和策は、第三に特定事業用資産の買い換えなどの場合の課税特例を緩和することである。
一〇年を超える長期監伺土地などを処分して建物などに買い換える際、従来特例が適用されるのは既成市街地の外へ買い換える場合に限定されていたものを、内でも外でもどこでもよいようにする。
買い換え資産の対象には土地も含め、一律八〇%の繰り延べを認める。
土地不動産の流動化のためには、事実上無制限に買い換えを広く認めようとするもので、従来の無制限な買い換えが土地の資産としての有利性を加速して、不要な土地取引を招いていたという認識を全く逆転させている。
バブル期にとられた土地税制には地価税のように政策税制として役割を終えたものもあるが、今回のようにやみくもに無制限な土地税制緩型原を採ることは、本当に土地不動産市場を正常化させるのだろうか。
土地税制が市場を閉塞状況にしているわけではない。
多少の土地税制の緩和ぐらいで事態が変わるわけはないのだ。
これで土地不動産の流動化が進み、不良債権が処理されることなどあり得ないのである。
問題は、土地不動産市場の構造が根本的に転換していることであり、市場の正常化にはアフォーダブルな地価水準、収益性に基づいた地価水準を実現することが、まず必要であるのにもかかわらず、地価の低落を底支えするために土地税制を緩和しようとすること自体に問題がある。
土地税制は、地価の低落に伴い安定的な機能に回帰することが必要であり、短期的な経済変動で微調整的に変更する「猫の目税制」はやめなければならない。
これまで、土地政策として、地価の引き下げにしろ、土地の流動化、有効利用にしろ、その効果も明確でないままに、あまりにも恋意的に土地税制を乱用しすぎてきた。
地価が安定に向かういま、税制の基本に立ち返って、公平・公正・中立な税制、所得・消費との均衡のとれた資産課税をつくることが肝心である。
変動する短期的な経済をやみくもに追うことは結果的にはかえって政策目的を逸脱してしまうことになる。
その意味では、土地税制は、昭和五八年度の土地税制が基本ではなく、昭和四四年以前の二分の一総合課税が基本のはずである。
確かに、地価抑制の地価税についても、政策的な役割は終えて、本来の固定資産税に吸収する時である。
地価抑制の象徴的な地価税をいつまでも継続させる必要はない。
地価の抑制にしろ、土地の流動化にしろ、土地税制を恋意的に操作する政策手段を根本的に改めることこそが肝心なのである。
地価税の功罪地価税の最大の塞頭は、バブルに課税してバブルを消したことにある。
その本質は、課税標準を地価公示価格の八割にしたことにある。
バブルの最盛期の地価公示は、まさにバブルそのもの、土地の収益とは無関係に成立した虚構の地価であった。
それを課税のベースにすれば、当然なことに土地からの収益では負担の限度を超える。
巧妙なことに、地価税の対象は、大量な高価格の土地を所有する一部の大企業に限られた。
住宅地ははなから対象にはならない。
しかし、課税標準を地価公示価格の八割にした路線価は、評価のチャンネルを通して相続税にも、不動産取得税にも、固定資産税にも及んでいく。
個人には地価税は直接価税されなくても、地価税の効果は土地税制全体に波及するのである。
だからこそ、相続税パニックが深刻な社会問題になり、全国各地で固定資産税をめぐる紛争が激化しているのである。
国民納税者は、これまでの税負担意識が希薄だった状態から一転して重税感を意識することになる。
地価税、土地税制に怨響の声が集まる。
そして、納税者は収益に見合わない地価が重税の原因であることを身をもって認識するようになる。
企業は地価税に、個人は相続税に、そして納税者全員が固定資産税に関し監視の目を向ける。
路線価の上昇に強い抵抗感を持つようになり、地価は収益還元価格に回帰することが期待されるのである。
地価税はこのような荒療治によって初めて納税者に地価の在り方を教えたのだ。
極論すれば地価税が不評を買えば買うほど、恨まれれば恨まれるほど、土地政策としての地価税導入は成功したのである。
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